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美聯 | 4 December, 2012 | 住宅供應 | (3 Reads)

據屋宇署剛發表的最新資料月報,10月份只有717個私樓單位落成,按月大減約75%。10月份落成數字顯著回落,令年內迄今的落成量維持偏低水平,首10個月合計僅得6,845伙(見圖)。在剩餘短短兩個月,數字與政府原先預測的11,890伙仍相差約5,000個單位,料今年難以達到預期目標之餘,甚至與去年同樣低於萬伙水平。值得注意的是,項目由興建至落成需時數年,而今年落成量偏低正正顯示早年土地供應不多的情況。

據資料顯示,10月份只有3個住宅項目批出入伙紙,當中以紅磡昇御門(334伙)涉及的單位數目最多,而深水埗景怡峯(208伙)及土瓜灣旭日街項目(175伙)亦相繼於月內落成。

施工量按月亦少73%

另一方面,該報告亦公布10月份屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知(即施工)的項目資料,月內涉及單位數目只有300伙,按月亦少約73%。據資料顯示,月內共有6個住宅項目接獲動工通知,惟因各項目規模不大,故涉及單位不多。當中單位數目最多的項目為元朗洪水橋項目(98伙),其次順序為西洋菜街北287至293號項目(83伙)、亞皆老街110號項目(55伙)及界限街68號項目(41伙),另長沙項目(16伙)及環角徑項目(7伙)亦於月內開始施工。

雖然10月份接獲動工通知的單位僅300伙,但因… (觀看全文及圖片)


美聯 | 4 December, 2012 | 整體樓市走勢 | (2 Reads)

踏入12月份,樓市受「雙辣招」持續影響下,二手住宅交投未見起色,加上上周有新盤部署短期內推售,市場觀望新盤表現,亦導致上周二手交投淡靜,全港35屋苑成交量已連續5星期低於百宗水平。

綜合美聯分行資料,過去一星期(11月26日至12月2日)全港35個大型屋苑合共錄得76宗成交,比起前一周(11月19日至25日)61宗回升約24.6%。然而,35屋苑上周成交量錄得「顯著」回升只因前一周基數偏低,成交宗數實際上較出招前仍低一截,並連續5星期低於百宗水平徘徊(見圖)。

自新措施出台後,二手交投走勢於低位反覆上落。假若樓市濃厚觀望氣氛未有改善的話,料短期內35屋苑一周成交量仍難以突破百宗水平,甚至將打破今年中連續6星期不足百宗的紀錄(見圖)。

淡市5星期成交未及旺市一周

現時市況低迷,即使以過去5星期合計,35屋苑成交量亦只有約… (觀看全文及圖片)


美聯 | 30 November, 2012 | 土地註冊處數字 | (4 Reads)

 

11月整體住宅(包括一手私樓及二手住宅)註冊量按月暫跌約14%。據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,截至29日為止,11月份整體住宅暫錄6,972宗登記,較10月份同期8,068宗下跌約13.6%(見表)。值得注意的是,11月份住宅註冊量尚未完全反映政府10月下旬推出「雙辣招」後的市況,其影響預期將陸續於註冊量浮現。

回顧11月份註冊個案資料,因月內一手私樓註冊登記數字顯著大跌,拖累整體住宅註冊量按月減少。據資料顯示,11月首29日一手私樓註冊量錄得1,054宗,較10月同期按月… (觀看全文及圖片)

 


美聯 | 28 November, 2012 | 專題報告 | (1 Reads)

被稱為「辣招」的加強版額外印花稅(SSD)及「買家印花稅」(BSD)推出已一個月,市場上不少資金逐漸從住宅物業流向非住宅物業(包括工廈、舖位、寫字樓及純車位等)。美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,截至11月23日為止,本年暫已錄得9,573宗純車位的買賣註冊登記。在車位需求增長下,預料今年全年車位交投續贏大市,註冊量可望達12,000宗,佔整體物業註冊比率有機會突破一成(見圖)。

純車位物業吸引 註冊量跑贏大市

事實上,自2010年開始,純車位物業註冊量3年來均跑贏大市,而今年截至11月23日,整體物業註冊量較去年全年跌4.3%,住宅註冊量跌8.5%,但非住宅物業註冊量均錄升幅,工商舖註冊量與去年全年比較升10.1%,而純車位更按年升15.6% ,逆市中一枝獨秀。

在需求增長下,車位市場預料繼續暢旺。由於近期發展商積極推售車位,而過去一個月估計逾3,000個車位發售,若趕及12月註冊的話,單月純車位註冊量有機會達2,500宗水平,料創有紀錄以來車位單月註冊量新高,估計全年純車位註冊量可望達12,000宗。而今年住宅交投下跌,在此消彼長的情況下,純車位註冊量佔整體物業註冊量比率料破… (觀看全文及圖片)


美聯 | 23 November, 2012 | 住宅租賃市場

美聯租金走勢圖」資料顯示,最新10月份私樓平均呎租錄23.3元。租金已連升8個月(見圖)。住宅租金持續攀升,除反映住屋剛性需求強勁,亦將令未來通脹帶來升溫壓力。

據政府統計處公佈最新10月份基本通脹率(剔除所有政府一次性紓困措施)按年上升3.8%,較9月份3.9%稍低。當中私人房屋租金指數則升約5.2%,雖然升幅較9月份5.5%亦有所下調,不過,值得注意的是,由於通脹內的私人房屋租金指數存有滯後的情況,故近期租金升勢實際上並未能完全反映出來。

美聯租金走勢圖」資料顯示,若與去年同期相比,私樓平均呎租按年升幅持續擴闊,今年10月份租金較去年同期按年上升約13%,升幅為23個月以來新高(見圖),相信這情況將會在未來通脹數字逐漸反映出來。因租金為計算通脹率其中一項重要成份,因此其走勢成為通脹變化的其一重要元素。事實上,日前政府亦表示輕微上調今年的通脹預測,整體通脹率預測由3.7%上調至3.9%。

自「雙辣招」推出後,無疑令住宅市場氣氛轉靜,但大部份業主未有大幅減價沽貨,出現價穩量跌的情況。雖然有部份業主將單位由放售轉為放租,令放租盤有所增加,但同一時間有部份準買家… (觀看全文及圖片)


美聯 | 20 November, 2012 | 整體樓市走勢

自「雙辣招」推出後,二手住宅市場交投大幅減少,而全港35屋苑成交量已連續3周錄得不足百宗,於偏低水平徘徊(見圖)。綜合美聯分行資料,過去一星期(11月12日至18日)全港35個大型屋苑合共只有72宗成交,即使宗數較前一周(11月5日至11日)68宗輕微上升5.9%,但仍於百宗以下低位發展。

現時業主持貨力相對較強,未有大幅減價沽售單位的壓力;同時,準買家觀望後市。在買賣雙方拉鋸下,拖慢促成買賣的步伐,導致成交量放緩。事實上,自新措施出台後,35屋苑過去3星期成交量合計連200宗水平亦未及,只錄得約199宗,比起再前3個星期394宗大減近5成(見圖)。雖然市場正逐步消化新政策消息,但觀望氣氛仍然濃厚,二手交投比起出招前顯著放緩,相信短期內35屋苑一周成交量仍於百宗以下水平發展。

若將35屋苑成交量按新界三區劃分,新界區17屋苑按周回落約16.1%至26宗,嘉湖山莊大減近55%至5宗,新港城亦少約33.3%至4宗;至於市區方面,九龍區及港島交投按周均錄得增加,前者10屋苑升約29.2%至31宗,而後者8屋苑則增約15.4%至15宗。

「零成交屋苑維持12個

上周35屋苑中,「零成交屋苑數目維持約三分之一,與前一周12個相同,包括海怡半島置富花園城市花園又一居東港城愉景新城灝景灣駿景園大埔中心康樂園花都廣場愉景灣… (觀看全文及圖片)


美聯 | 17 November, 2012 | 專題報告

自「加強版」額外印花稅及買家印花稅推出已達三個星期,未受措施影響的非住宅物業頓成市場焦點,其中車位市場「有價有市」,不少車位被投資者熱捧, 而發展商近期亦積極推售車位物業。事實上,發展商積極拆售旗下屋苑的車位並不是近期才出現,年內亦有不少此類成交。亦是這個原因純車位買賣個案因而被推 高,造就今年註冊量較去年上升。

美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,今年首10個月純車位買賣註冊登記數字合共錄8,362宗登記,宗數已突破去 年全年8,282宗。相信近期車位個案熱賣下,估計今年全年純車位註冊量有機會突破萬宗水平。與此同時,年內首10個月純車位個案佔整體物業(包括住宅及 非住宅)的註冊個案比率達至8.8%,比率不僅遠高於97年5.3%,並且打破去年7.6%高位,創有紀錄以來新高。

純車位成交急增主要是受到資金流向的影響,自2010年11月SSD措施首次推出後至今年9月的23個月內,純車位買賣宗 數合共約有17,290宗,較措施推出前23個月的13,704宗大幅增加約26%(見圖);反觀,直接受到SSD所影響的住宅物業,則由措施實施前23 個月約24.4萬宗,下跌至措施實施後23個月約16.8萬宗,跌幅高達31%,足見純車位表現遠較住宅市場為佳… (觀看全文)


美聯 | 16 November, 2012 | 樓市前瞻

過往政府每次出招,市場均會有相當程度的關注,近期政府推出的「雙辣招」政策,更成為市場上的焦點。在政府出招後,市場成交即時急跌,但根據美聯分行收集的全港35個大型二手屋苑成交已初見回升,上周(11月5日至11日)成交較出招後的一星期略為回升約一成半,不過仍屬於低位。

非本地用家傾向新盤

政府推出BSD相信是要減少外來需求對本港樓市的影響,令住宅市場以本港用家作為主導,以及填補SSD對公司購入住宅物業 作炒賣活動未受規管的漏洞。根據美聯物業統計,今年首三季內地買家(未計及公司買家)購入的住宅物業註冊量比率約9.9%,而一手私人住宅比率約 26.1%,二手比率則佔約7.4%。

另外,若計算公司買家購入住宅物業的註冊量比率,今年首三季約8.6%,其個案同樣以一手私人住宅比率較高並佔約15%,而二手比率則佔約7.6%。數字反映過往無論內地買家抑或公司買家均傾向選擇一手新盤

二手市場上周成交已見回升,亦陸續有報導指出有非本地買家願意付出BSD購入香港的住宅物業。據市場消息指,此類個案以一手新盤成交較多,反映非本地買家仍然較喜歡選擇一手新盤,即使須要付上BSD的額外費用,仍然無損他們對本港新盤物業的興趣。

料非本地用家成交可回升 惟比率難及出招前

由此可見,BSD的影響已從市場上反映,住宅成交即時出現急跌。然而… (觀看全文)


美聯 | 13 November, 2012 | 整體樓市走勢

綜合美聯分行資料,過去一星期(11月5日11日)全港35個大型屋苑合共只有68宗成交,走勢較前一周(10月29日至11月4日)59宗見底回升約1成半。出招後第2周成交宗數按周出現回升,與2010年底首次推出SSD後情況相近,但上周升幅相比當時回升幅度仍有一段距離,宗數續於低水平徘徊(見圖),可見政府是次出招對市場影響力猶在,市場觀望氣氛仍然持續。

35屋苑上周宗數連續兩周不足百宗

自政府出招後,35屋苑成交宗數已連續兩周錄得不足百宗水平,雖然上周錄得68宗,較出招後首星期的59宗回升約15.3%;但兩年前首次推出SSD後,第二周出現回升近5成的情況。相比之下,上周35屋苑回升幅度明顯遜於當時(見圖)。

「零成交屋苑減 惟仍佔近三成半

若將35屋苑成交量按新界三區劃分,升幅主要來自新界屋苑,區內17屋苑按周上升47.6%至31宗;至於港島區及九龍區表現則相對平穩,港島區8屋苑錄得13宗成交,表現與上周相若;而九龍區內10屋苑成交量則輕微下跌4%至24宗。

另外,上周35屋苑中,未錄得任何買賣成交個案紀錄的屋苑由16個減少至12個,同樣是由於新界區零成交屋苑減少帶動所致。當中,新港城由零成交增加至… (觀看全文)


美聯 | 9 November, 2012 | 樓市前瞻 | (5 Reads)

政府推出「雙辣招」後的首個星期,一如市場所料,二手成交大幅下挫,過去一星期(10月29日至11月4日),綜合美聯分行資料,全港35個大型屋苑二手成交合共只有59宗,較前一周的118宗顯著回落5成。重要是今次除加強版的額外印花稅(SSD)外,還有另一辣招買家印花稅(BSD)同時推出,亦令到今次的二手成交宗數較兩年前首度推出SSD一周後的二手成交80宗更少。

然而雖然二手成交應聲回落,但由於雙辣招是打擊需求,對業主而言,並沒有增加其持貨成本,因此除個別業主減價求售外,大市並未出現恐慌性拋售,樓價亦因而企穩,市場出現價穩量跌的情況。

上週五有兩幅分別位於將軍澳馬鞍山的住宅限量地皮截標,兩幅地均為擁有海景的優質地皮,過往每當政府推出此類地皮,均甚受發展商歡迎。而是次的招標亦不例外,發展商入標仍然湧躍,而批出的地皮價格亦符合市場預期。此外,再有兩幅位於沙田及西貢的豪宅地皮亦於本月底招標,惟在預期未來需求有可能減少的情況下,估計發展商將來出價或會較為審慎。

政府須確保未來供應平穩

其實,為滿足市民的住屋需求,政府亦明白必須增加未來房屋供應量才能真正解決問題。因此,預期政府推出雙辣招後,下次出招將重回供應層面上。事實上,近日港府亦積極考慮各種可以幫助增加房屋供應的方案,如考慮放寬將軍澳… (觀看全文)


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